每周研究精读 | 8月到位资金上升乏力，增信支持升级下房企发债压力依然较大；广、狭义库存高位持稳

Connor 欧易交易所 2022-09-30 226 0

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克而瑞研究中心全新推出“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

产品力100

2022年度中国房企产品力测评工作启动

2022年度中国房企产品力测评工作已正式启动。年度测评工作包括“企业产品力测评”和“十大作品测评”。本年度“保交楼、保民生、保稳定”成为政府、金融机构乃至全社会关注的焦点，并成为房地产行业主旋律。2022年度产品力相关测评工作也再次升级，新增“十大交付力企业”测评。

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专题

京沪加快人才落户

对杭深汉等人口引流

城市市场影响研究

2022年京沪等19城放松落户，触发新一轮引人大战，从人才净流入看，2021年上海、北京吸引力增强，净流入占比增近1个百分点。分城市看，人才更青睐一线及长三角，沪杭名列前茅。大湾区人才集聚明显，广州、深圳净流入占比在1%以上。中西部吸引力仅次于长珠三角，成都、武汉均入围全国10大人才流入城市榜单。

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五年规模未新高城市

天津、济南、青岛

楼市特征和发展趋势研判

根据克而瑞的监测，16个一二线城市近5年新房成交未创新高，天津、济南、青岛缩量显著。自2016年成交新高后先降后稳，天津、济南、青岛近3年规模持续“筑底”。2022年三地楼地市两淡，新房平均去化不足3成，地市流拍常态，预计3-5年津济青成交预期边际修复，但受限购买力疲软难创新高。

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壹周观点

行业透视

8月到位资金上升乏力

增信支持升级下房企发债压力依然较大

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被选为示范房企，陆续发行人民币债券，同时还引入CDS或CRMW在内的信用保护工具。8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。在增信支持升级的新举措下，8月房企到位资金压力是否有所改善？

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交付力

总裁专访

姜孟军：新希望地产以做食品的精神来做交付

“当地产行业由卖方市场转向买方市场，业主的满意度与口碑，才是形成企业品牌的基石。”诚如姜孟军先生所说，住宅产品归根结底是要围绕客户创造价值。“做住宅要像做食品一样用心。只有提供安全、优质的产品，获得客户的认可和信赖，企业才能在行业中得以立身。”

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调研纪要

环沪三四线城市 (九十)：昆山篇

我们认为，短期昆山市场的热度还将维持，央国平整体市占率还将进一步加强，对于玉山镇改善片区而言，主力仍是需要打造大面积高品质产品进行差异化竞争，谨防不定期存量地块取证影响，踩对开盘节奏尤为重要。而对于花桥片区等刚需定位项目而言，隐忧在于被分销渠道绑架、成交占比较高，高佣金难免压缩房企利润空间。

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月报/周报

库存月报

广、狭义库存高位持稳

环都市圈三线同比涨幅居前

（2022年8月）

8月楼市热度持续回落，供应回升但成交持降，供求持稳之下狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期降至20个月以内，广义库存延续28.03亿平高位波动。预判2022年9月，我们认为，“金九”成色明显不足，市场仍将会二次探底，供应预期小幅回升，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。

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新房周报

11城政策放松，一线成交再降

二三线低位运行（9.12-9.18）

2022年第38周，一线城市成交指数为101.59，环比下降3.44；二线城市成交指数为37.13，环比微增1.63点；三四线城市成交指数为74.83，环比增长4.92点。

18个重点监测城市共计开盘/加推36次，平均开盘去化率为36%，较上周下降6个百分点。推盘数量方面，东莞、漳州周内推盘次数最多，各有4个项目面世，南京、上海、天津等有3个项目推售，杭州、重庆有2个以上项目入市。

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二手房周报

15城二手成交环比降3%

苏杭约20%领跌（9.12-9.18）

15个重点监测城市成交86.4万平方米。本周市场规模继续回调，环比下降3%，受部分城市因疫情管控无成交影响，同比下降22%。

具体来看，一线城市成交规模持稳，北京环比微降1%，深圳环比上升3%；二三线城市中仅东莞环比增20%，其余城市均有不同幅度环比回调。其中南京、苏州、杭州、佛山等本周成交规模较此前高点均下降超20%。

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土地周报

成交量价环比齐涨

杭州、青岛三批次土拍热度分化（9.12-9.18）

9月12日-9月18日，重点城市三批次土拍潮开启，本周迎来杭州、青岛第三轮集中供地开拍。在大量优质宅地集中入市成交的带动下，重点监测城市土地成交量价呈环比大涨趋势，不过较去年同期依旧有较大差距。重点城市集中土拍方面，杭州、青岛热度表现不一，杭州三批次19幅地全部顺利成交，进入一次报价区间的地块比例超过四成，青岛地市热度则仍在低位，出让的33宗地中仅1幅触及上限价，并且还有3幅地块遭遇流拍。

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第三讲

“去化&降本”双重压力下

销售费用如何降？

2021年约89%的企业销售费用增长，龙头房企对销售费用管控力较强，2021年有81%的企业品牌宣传及推广费同比上涨，高佣金分销被广泛使用。不少千亿房企近年营销费用率持续下降，费效比提升。碧桂园、金科、绿城等通过流程标准化、营销数字化及产品力提升品牌口碑，降低营销费用的同时仍取得良好销售业绩。

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