龙悦居，“砸盘”了！

当初有多疯狂，现在就有多悲催。

曾被投资客爆炒的龙悦居四期，再一次遭无情毒打。

近来，有消息传出，龙悦居四期63平2房已经跌至478万，比指导价528万还要低个50万。

要知道，同户型疯狂的时候最高成交总价去到750万。如今这个价格距离高峰期大跌近270万，跌幅36%。

对于高价接手的买家，眼看被“砸盘”，心里一定不是滋味。

为什么龙悦居四期会被砸盘，有两方面原因：

1、原始业主买得便宜，砸盘不心疼。

2014年龙悦居四期开盘，售价5千多/平，仅为市场价的1/3，按照63平计算，总价不到40万。

而现在同户型500万，最高到700多万，涨幅翻了十几倍，不管是哪个价格，对于原始业主来说，横竖都是赚的，只是多少的问题。

所以，这群业主敢降价，别说现在报价478万了，按照深圳现在这个行情走下去，年底400万皆有可能。

难受的是2020-2021年买入的朋友，这个套解起来会比想象的要久。

2、学区房的大潮退去，价格回落。

龙悦居四期最大的炒作点就是名校分校，所带的学区是深圳外国语龙华分校。

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目前带该学区的只有四个小区：莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院、龙悦居。

上述四个楼盘中，前三个为豪宅小区，最低门槛1500万起，而龙悦居四期价格最低，仅500万左右，炒的是入读名校最低门槛。

其实深外龙只是挂牌名校，并非真正的名校，而且学校当时并没有实际成绩支撑，纯粹就是靠炒作上去的。

如今在大学区政策影响之下，遍地名校，学区房的未来变得扑索迷离，让人看不到希望。

再加上指导价的威力，这轮政策的夹击，不管是真名校还是假名校，价格都有回调。

另外还有一点不可忽视，这个楼盘当时有大v带货，过度宣传其价值，导致价格水涨船高，造成虚假繁荣。

2020年年中，63平户型就达到550左右，715调控之后，不降反升，出现跳涨行情，50万，100万，150万......市场几乎到了癫狂的地步。

这次龙悦居四期价格暴跌，算是在回归应有的价值，作为保障房，之前750万，800万的价格，明显是高估了，市场已经证明了这一点。

实际上，这轮学区房退潮，不止龙悦居四期，之前被爆炒的八卦岭、百花片区，也遭遇了重击。

八卦岭片区的八卦岭宿舍，28平单间2020年最高成交价428万，今年初同户型成交190万，跌幅55%，直接腰斩。

百花片区的国城花园，43.5平单间之前最高成交到1420万，去年底同户型成交985万，总价缩水435万，跌幅44%。

相比之下，龙悦居四期的跌幅还算是温柔的？

这几个楼盘都有一个共同特征，居住属性弱+学区炒作。

比如八卦岭宿舍、国城花园，都是千禧年之前的楼盘，老旧小区，面临拆迁。

八卦岭宿舍就是凭借旧改拆迁+学区规划（荔园实验）概念一飞冲天，从2019年初到2020年末，单价5.8万/平涨到15万/平，2年时间涨幅高达158%，太夸张了。

龙悦居四期，相对来讲新一点，2014年入伙，但是它是保障房，2019年转做红本交易，整体品质很一般，5梯12-14户，一字排开，像宿舍楼一样；花园潦草；停车位不足等。

对于普通人来说，不管是自住还是投资，也一定要避开这类居住属性差，纯学位溢价的楼盘。

未来，逐渐回归居住价值，首选地段+次新房，学区不应再作为首要考量因素。

在地段ok的情况下，次新房+学区＞次新房＞老破小+学区，如果预算够，次新房+学区+地铁+商业是完美搭配，既抗跌，又易涨，如果这类房子都能跌，只有两种可能，要么是市场差到了极点，要么是之前涨太多。

楼市里没有永恒的涨跌，都是相对的。现在还是处于下跌行情，但总有一天会涨回来的。

只是对于买入龙悦居四期业主来说，时间会漫长一点。